Федеральный закон от 25.12.2023 N 627-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Национальный проект «Инфраструктура для жизни» направлен на достижение национальной цели развития: Комфортная и безопасная среда для жизни и содержит федеральные проекты: развитие инфраструктуры в населённых пунктах; жильё; модернизация коммунальной инфраструктуры и другие.

Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2021 года №2303 «Об утверждении содержания комплексной схемы инженерного обеспечения территории и Правил разработки, согласования и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории».

Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1952 “Об утверждении Правил классификации средств размещения и Правил формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии”.

Паспорт государственной программы (комплексной программы) Российской Федерации "Комплексное развитие сельских территорий" (утв. решением Правительства РФ от 28.12.2024 N ММ-П11-46995).

РЕКОМЕНДАЦИИ «О реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах Российской Федерации» Утверждены на заседании Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (протокол № 295 от 21 декабря 2022 года).

Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки.

Каталог госпрограмм государственной поддержки доступные в России. Выбор категории участника. Фильтр по региону.

Роль и значение социальной инфраструктуры в развитии социально-экономической системы территории. Журнал "Естественно-гуманитарные исследования".

Что ждет рынок ИЖС? 6 ключевых тенденций 2025 года.
Рынок малоэтажного строительства переживает серьезные изменения. Сворачивание льготных ипотечных программ, введение эскроу-счетов, инфляция и другие факторы – все это создает новую реальность для тех, кто задумывается о строительстве собственного дома.

ВАЖНО!!! Для собственников земельных участков.
С 1 марта 2025 года у россиян смогут отобрать земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2024 N 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Кооперация в мире: масштаб и возможности.
Кооперативные модели организации экономики широко распространены по всему миру, включая биржи, крупные агропромышленные и финансовые холдинги. Сегодня это – глобальное движение, объединяющее около 1,5 миллиарда человек. В отдельных странах кооперативный сектор формирует до 32% экономики. Например, в Китае насчитывается более 20 миллионов кооперативов. В развитых странах свыше 43% взрослого населения являются пайщиками кооперативов.

Потребительская кооперация: среда для развития и самоуправления.
Потребительская кооперация – это сообщество, где граждане, ставшие пайщиками, живут, работают, учатся и отдыхают. Это платформа для реализации принципов самоуправления в свободном и справедливом обществе, объединяющая людей для достижения общих целей на основе равноправных возможностей. Каждый пайщик имеет право голоса при принятии решений и участвует в распределении благ, пропорционально личному вкладу и размеру паевого взноса.

Потребительский кооператив – это некоммерческая организация, основанная на членстве и добровольном объединении граждан и юридических лиц для удовлетворения их потребностей в товарах, работах и услугах в рамках целевых программ, организуемых органами управления.

Гибкость и защита для вашего бизнеса.
Членство в потребительском кооперативе добровольно, и каждый пайщик может прекратить свою деятельность в сообществе по собственному желанию.

Развивая бизнес в рамках кооператива, можно реализовывать продукцию как внутри сообщества, так и за его пределами, максимизируя выгоду для основателя. Границы личного бизнеса определяются организатором самостоятельно. Это позволяет создать действующее предприятие в кооперативном пространстве для реализации разовых сделок или перехода к постоянному взаимовыгодному обмену благами внутри кооператива.

В отличие от традиционных форм бизнеса, потребительский кооператив не конкурирует со своими пайщиками, а становится мощной защитой каждого члена сообщества. Экономическое пространство кооператива защищено законодательством от необоснованного вмешательства государственных структур: налоговой инспекции, приставов, санэпидемстанции, Роспотребнадзора и других контролирующих органов.

Самоорганизуясь в кооперативные объединения, пайщики получают правовую защиту и сокращают затраты времени и ресурсов на взаимодействие с фискальными органами. Статья 3 Закона РФ от 19 июня 1992 года № 3085-1 гласит, что государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную, финансовую и иную деятельность потребительских кооперативов и их союзов, за исключением случаев, предусмотренных законами Российской Федерации. Статья 16 ГК РФ утверждает, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов, подлежат возмещению.

Территориальная организация и целевые программы.
Организационно-экономическое пространство потребительского кооператива может быть структурировано по территориальным участкам, отраслевым сферам деятельности и целевым программам. Это позволяет каждому пайщику обеспечить себя работой, доступом к социальным, общим и личным благам.

Целевая программа отражает стратегию, смысл и основы объединения. Программы и подпрограммы могут охватывать широкий спектр направлений: от строительства жилья и выращивания сельскохозяйственной продукции до создания городов и разработки инновационных технологий. Главная цель – создание проектов (бизнесов, хозяйств и предприятий) для обеспечения благосостояния участников кооператива.

Подключайте свой бизнес к пространству неограниченных возможностей!

В условиях правовой неопределенности и административных барьеров проектного финансирования при строительстве жилья, потребительский кооператив является лучшим решением для привлечения денежных средств юридических и физических лиц. Механизмы потребительской кооперации позволяют привлекать не только денежные средства, но и иное имущество (вторичное жилье, автомобили, земельные участки и др.) за счет которого возможно финансирование строительства, что существенно повышает инвестиционные возможности и эффективность целевых программ потребительского кооператива.

Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» N23085-1 позволяет застройщикам привлекать средства для строительства объектов в рамках инвестиционных проектов исключая ограничения и требования, предусмотренные Федеральными законами № 214-ФЗ и № 215-ФЗ. С марта 2025 года для застройщиков в сегменте ИЖС действует обязательный механизм эскроу-счетов.

При этом Федеральный закон №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» носит более общий характер, не имеет тех ограничений, которые предусмотрены Федеральным законом № 214-ФЗ и , в соответствии с п.2 ст.4 Закона №39-Ф3 позволяет привлекать средства юридических и физических лиц как инвесторов.

В соответствии со ст.6 Закона №39-Ф3 инвесторы имеют право на:

• самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности;
• владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
• передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам;
• осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании “договора” и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст.8 Закона №39-Ф3 отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора. Условия договоров, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств (ст.9 Закона №39-Ф3).

В соответствии с п.2 ст.11 Закона №39-Ф3 Федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, обеспечивают создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем:

• защиты интересов инвесторов;
• предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации;
• расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения;
• расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования;
• создания возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов.

Государство в соответствии с ст.15 Закона №39-Ф3, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

• обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;
• гласность в обсуждении инвестиционных проектов;
• право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;
• защиту капитальных вложений.

Между тем, ст.2 Закона №39-Ф3 установлено, что настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ.

В соответствии с п.2 ст.1 214-ФЗ. привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• жилищно-строительными кооперативами.

В соответствии с п.2.1 ст.1 214-ФЗ. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с п.2.2 ст.1 214-ФЗ лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В связи с этим, при реализации целевой программы по обеспечению пайщиков потребительского кооператива (ПК) жильем существует риск привлечения ПК к административной ответственности по КоАП РФ Статья 14.28. п.1.

Основания для привлечения ПК по указанной статье отсутствуют в следующих случаях:

• Если в качестве паевого взноса привлекаются не денежные средства, а любое имущество, в том числе вексель банка или иного лица.
• Если денежные средства привлекаются на цели не связанные с возникающим у граждан правом собственности на помещения. При этом квартира конкретно не определяется, привлечение денежных средств происходит по программе накопления (приобретаются условные квадратные метры, а не квартира). При достижении пайщиком определенных целевой программой условий предоставляется право выбора квартиры и приобретения ее в собственность в том числе в сданном доме. Целевой программой могут быть предусмотрены разные программы накопления в том числе использованиям материнского капитала и ипотеки.

Кроме этого, как следует из смысла ст.14.28 КоАП РФ, субъектами административных правонарушений являются юридические лица - застройщики.

ПК не является застройщиком, соответственно не может быть привлечен к административной ответственности. Привлечение застройщика к административной ответственности по указанной статье также невозможно, т.к. застройщик привлекает денежные средства юридического лица (ПК) по инвестиционному договору в соответствии с 39-ФЗ и не несет отвественности за действия третьих лиц. При этом, в п.З ст.1 214-ФЗ прямо указано, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Иные сделки указанной нормой не запрещены.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. п.4. ст.218 ГК РФ

В рассматриваемом случае, договоры уступки не оформляются. Пайщик получает квартиру у кооператива в собственность в соответствии с действующей целевой программой за счет паевого взноса, а не на основании договора уступки. При этом регистрация права собственности происходит после сдачи объекта и полного внесения пайщиком паевого взноса в размере его стоимости.

В соответствии с п.5 ФЗ 3085-1 потребительское общество, созданное в форме потребительского кооператива, является юридическим лицом и обладает следующими правомочиями в том числе:

• заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков;
• осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано;
• создавать предусмотренные настоящим Законом фонды потребительского общества;
• привлекать заемные средства от пайщиков и других лиц;
• осуществлять в установленном уставом порядке кредитование и авансирование пайщиков.

Основные процессы инвестирования строительства жилых объектов кооперативом и приобретения объектов в собственность

1. Оформление отношений с застройщиком.
Застройщик - хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства. ч.1 ст.2. 214-ФЗ.

При возведении объектов ИЖС пайщики кооператива передают застройщику земельный участок в аренду или безвозмездное пользование на период строительства.

В соответствии с Федеральным законом N2 39-ФЗ между застройщиком и ПК оформляется инвестиционный договор. ПК вправе заключить инвестиционный договор одновременно с несколькими застройщиками. Застройщик вправе одновременно привлекать финансирование для проекта строительства как по ДДУ в соотвествии с законом 214-ФЗ, так и по инвестиционным договорам в соответствии с законом 39-ФЗ.

Соглашением могут быть предусмотрены гарантии и обеспечение обязательств застройщика по передаче жилых помещений в срок, предусмотренный инвестиционным договором: залог земельного участка, объектов незавершенного строительства, залог иного имущества, поручительство, гарантии банка, иное обеспечение обязательств застройщика в соответсвии с российским законодательством. Залогом успешного привлечения инвестиций для реализации проекта строительства служит низкая цена застройщика за кв.м, на разных этапах строительства.

2. Привлечение и консультирование покупателей.
Привлечение и консультирование покупателей о формах участия с целью приобретении жилых помещений осуществляется риэлторами (специалистами) ПК и за счет кооператива.
Администрирование маркетинговых мероприятий, оперативный учет продаж может осуществляться ПК в CRM-системе. С целью получения оперативной информации о формировании воронки продаж специалистам застройщика и инвесторов по их требованию предоставляются соответствующие права доступа к системе. После выражении согласия на участие в целевой программе кооператива, покупатель становиться членом ПК.

3. Вступление в кооператив, внесение паевых и членских взносов.
Лицо, имеющие намерение инвестировать в проект строительства вступает в кооператив в порядке, установленным кооперативом. Внесение паевых и членских целевых взносов в ПК осуществляется пайщиком в порядке, определенном целевой программой и в соответсвии с инвестиционным соглашением, устанавливающим размер и порядок инвестирования, размер и порядок возврата паевого взноса.
В соответствии с соглашением с кооперативом паевые взносы могут быть внесены имуществом в том числе: вторичное жилье; автомобиль; земельные участки; ценные бумаги; дебиторская задолженность; иное имущество.

4. Получение пайщиком жилого помещения в собственность.
После ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации застройщиком права собственности, жилые помещения передаются в ПК в соответсвии с условиями инвестиционного договора. После этого объект строительства (жилое помещение) может быть передано кооперативом пайщику в аренду или безвозмездное пользование до момента полного внесения им паевого взноса. На этом этапе участия пайщика в целевой программе могут быть использованы средства материнского капитала и ипотеки.
После полного внесения пайщиком своего паевого взноса в соответствии с целевой программой и договором о внесении паевого взноса жилое помещение передается пайщику в собственность.

С целью привлечения инвестиций и внебюджетного финансирования реализации проекта комплексного развития территории предлагаем разместить Инвестиционное предложение на ресурсах Потребительского кооператива "СВОЁ ДЕЛО". Размещение Инвестиционного предложения - бесплатно, потребуется предоставить информацию о проекте КРТ по форме, установленной Кооперативом.